买房必然要涉及到产权，那么房子应该买在谁的名下?一般从三个方面来考虑：

其一，资产保护

对于一些高风险的职业以及考虑子女婚姻风险的人士来说，资产保护尤为重要。比如，你是医生，由于某些原因有人对你提出了诉讼，或者婚姻发生变化了等等。

其二，税务减扣

产权名字的不同，产生的税务问题也不同。在房产投资方面，主要需要考虑所得税（income tax），资本增值税(capital gain tax)和房产税(property tax) 。在符合税法规定的前提下，合理降低税务，是每个投资者必须追求的目标。

其三，传承顺畅

房产投资以集聚房产的投资组合（property portfolio）为工具，利用时间来致富，所以将来房产的传承，是一个需要考虑的问题。

一般有4种形式：房子的产权分别在个人，联名，公司，信托（尤其是家庭信托，Family Trust）名下。个人就是一个人（individual），联名就是几个个人一起买，也称partnership; 公司和信托的设立，则需要一定的费用，需注册成立。

1. 个人名下房产

可以说大部分买房的人都是把房子买在个人的名下或者联名的名下。因为它简单，成本低，而且太顺理成章，一切是那么自然。

所有权：由于所有权是自己个人，则如果个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

控制权：买在个人名下，则控制权当然归你个人，所以你自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。

收益权：买在个人名下，则收益权归个人。房子出租，则租金减掉利息等成本之后的净收入会归入你个人的收入中报税。如果租赁净收入是负的话，则可以减扣你的个人收入，减少你的税负。如果你把你的投资房卖掉了，则增值的部分需要交纳资本增值税。

传承：当把所有权传承给子女的时候，会涉及遗产税，绿卡和公民遗产税免税额是545万美元，外国人则只有6万，超出部分交40%遗产税。

2. 联名房产

房产联名有两种形式，一种是joint tenancy，另外一种是tenancyin common。两者最大的区别在于Joint tenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方;而tenancy in common则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。所以一般夫妻或者家人关系会用Joint tenancy，而非夫妻关系的合伙人则用tenancy in common。

所有权：联名名下的资产是分别在不同的两个（或几个）人名字名下，所以资产分别也归这些个人所有。个人如果遇到法律问题，则都可以追溯到这个房产，没有资产保护。所有权的多少在产权上注明比例，所有权的行使分配就按照这个比例。

控制权：如果是Joint Tenancy，一家人控制，商量着办，比较容易处理。Tenancy in common 则一般按照以出资比例确定的产权股份比例来确定控制权，股份多的人说了算。

收益权：这个产权形式是按比例的，所以收益权也是按所有权的比例来分配的。

传承：所有权的传承和个人一样。

3. 家庭信托

信托有很多种，家庭信托是美国家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。

所有权：买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，它不是一个商业实体，也不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。如果你个人受到诉讼，则不可能追到里面。如果你给你孩子们住的房子在信托里面，他的婚姻出现问题了，这个资产将不会被分走。可以说在资产保护方面，信托是最好的。

控制权：信托的控制人是trustee, 也就是信托管理人也称控制人。信托管理控制人可以是个人，也可以是公司。

收益权： 在信托里面的资产的收益归信托本身，尽管信托需要报税，但信托不是税务实体，没有税率。信托里的收益只是暂时在里面，年终将会被分配给信托的受益人，但当受益人从信托里面获得收入之后，加上受益人的其他收入，需要一起按照个人所得税的方法计税。对于信托里面有很多房产和生意资产的人来说，信托是一个避税的好工具。

传承： 信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。由于房产实际上是写在信托控制人（Trustee）名字上的，因此，如果Trustee是个人，则传承会引起费用和麻烦。但是，如果Trustee是公司的话，那情况就会非常简单。你可以通过更换公司董事的办法，来更换公司控制人，从而达到控制信托，传承信托的目的。

信托是典型的三权分立的商业形式。对于资产保护和高收益的合理避税有较大的好处。

4. 公司房产

有很多人把房子买在公司名下。

所有权：买在公司名下的房产归公司所有，但是公司不同于个人和联名，它是法律意义上的实体。

控制权：公司名下的资产由公司来控制，所以如果你把房子买在你自己的公司名下，那么房子的任何事情还是由你来处理和控制。

收益权： 买在公司名下的房子所有的收益也归公司所有。由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

传承：公司的传承非常简单，只要填一张表，更改股东和董事就很容易解决。

通过以上分析可以看出，每种情况下的署名各有利弊。当你想少支付税的时候，个人和联名比较适合；当你注重资产保护的时候，信托最好，公司次之；当你的房产有大量收益并希望保全资产，子女只可以分享收益的时候，信托很适合。

如有更多税务疑问，请亲临通盈会计税务公司(地址： 250 Consumers Road，Suite 902，North York, ON M2J 4V6)或联系Christina Yu&647-866-1388。

 

 海外资产报税：你问我答​

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最近有朋友因为几年前买的楼花而收到税局要求交还金额高达$26800的HST Rebate信件。这是怎么一回事呢？

通常买楼花有三种目的或用途：自住，出租，转让

1. 自住

买楼花与建筑商签合同（Purchase and Sale Agreement）时，如果声明是自住（primary residence） , 建筑商会代办申请新房 HST rebate，这样能够拿回的rebate就会从房价中扣除。合同上的价格就是最后的价格，买家不需要额外再付 HST。

如果在final closing 之后，没有按时搬入，而是转手卖出，这个行为就使该楼房不符合”自住房”的概念了 （因为没有实际”居住”）。CRA就会追回已经发放的 HST rebate。

2. 出租 

如果和建筑商签合同（Purchase and Sale Agreement）时，声明房子将用于出租，那么买家除了要付给建筑商原始房价之外，还要再支付13%的HST。当然，这个HST可以通过填表申请HST rental rebate从CRA全部或部分拿回。这个rebate 申请，通常建筑商不负责，需要自己来做。

3. 转让 

在Occupancy/Final Closing之前就转让 （assignment） ，相当于，在没有拿到产权证之前，把原来的购房合同直接卖给接手的买家。

问题最多的就是这个”楼花转手”。

首先，要知道，不是所有的楼花都可以转让的。有些建筑商就明文规定，不允许转让楼花。这就一定要等到final closing 之后，再进行转让。

其次，还有一些建筑商，会给买家这个自由（购房合同里会写明），可以转让楼花。尽管合同里有这个条款，在进行转让之前，通常还是要得到建筑商的书面同意。因为在closing之前转让这个楼花，就意味着这一纸合同是建筑商和新买家之间签署的了。有的建筑商会收取一个费用， 几千块不等 （这个费用通常也是有HST的）。有的建筑商为了吸引买家，就干脆不收。

三是，Assignment fees 楼花转让费。买楼花，通常原始买家要先给建筑商付一个deposit。 转手楼花之时，接手的新买家，原则上还要在谈好的转让价的基础上，再付一个13%的HST。

楼花转手后的 HST rebate 怎么办？

如果原始买家被视同为生意目的, in the course of a business or adventure or concern in the nature of trade，转手楼花的行为需要收HST，他就不再符合HST rebate 的条件 （因为买房已经不是为了自住）。

对接手的新买家来说，如果符合申请新房HST rebate的条件 （自住/出租），就可以申请这个HST Rebate。注意，一个新房只能有一个new housing HST rebate。切记要在两年内申请，逾期税局认为不再符合HST Rebate条件。

更多税务疑问，请亲临公司垂询，公司地址：250 Consumers Road，Suite 902，North York ON M2J4V6或联系Christina Yu@647-866-1388

 海外资产报税：你问我答​

按照加拿大税法Section 40(2) 规定，纳税人在出售自住房当年报税时必须填写S3或T2091 (IND) Designation of a Property as a Principal Residence by an Individual (Other Than a Personal Trust) 以及T2091 (IND)-WS Principal Residence Worksheet.

很多投资者会买地建房然后出售，在出售前业主会居住一段时间，但如果实际居住时间短，就有可能被税局认定出售该房屋是商业收入性质。

税务局这么认定的理由是：

一是房子在建造过程中，该物业使用性质不属于自住房二是建造完以后仅仅短暂的居住，税务局不认为这符合自住房定义中的” inhabit” (居住)， 而把纳税人在物业逗留的阶段称作” Camping” （像露营）。

如果税务局的说法得到法庭的支持，商业性质的房产转让收入最高税率为53.53%。从过往的案例统计，税务局的胜率保持在85％。

特别提醒，以下三种情况容易不被认定是自住房：

纳税人转让楼花或暂短入住后转手卖掉；

纳税人自建房1-2年之内出售；

纳税人3年之内转卖2套或2套以上物业。

基本结论：按税局规定，处置自住房必须按要求申报。短期倒手房屋，并作为自住房申报，存在一定的税务风险。

如果纳税人属于经营房地产项目，请利用合理的公司形式而非个人自住形式。投资前，建议找专业律师会计师结合自身情况咨询清楚。

如有更多税务疑问，请联系通盈会计税务公司Christina Yu@647-866-1388，或亲临公司现场咨询。公司地址：250 Consumers Road，Suite 902，North York，ON M2J4V6 期待您的光临！

 海外资产申报问答？​

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最近几年陆续有移民二次回流加拿大，在税务实践中，我们发现这类移民当初离开加国时，在税务处理上，主要采用以下两种方式：

 

一是每年坚持报税，但未向税局如实申报。

二是离开后，自以为是非税务居民，一直不报税。

作为二次回流移民，税务的处理虽然因人而异，但需遵从加拿大的税法规定，不能随心所欲。

下面，分四种情况分别进行讨论：

第一种情况：仍以税务居民身份上报税表。

二次回流(即移民回原居地后重返加国)移民，在离开加国时，虽合符非税务居民身分，但离境时未向税局备案。

这类人士，有意或无意将自己当作加国税务居民，但当他们再次回归加国生活后，可能会被联邦税局追究他们在国外时期的税款。

因为在这种情况下，他们即使申报了加国收入，如本地物业的租金收入等，但没有申报海外收入和海外资产，另外由于税局处理税务居民与非税务居民的方法有别，故在这情况下，这类移民回归加国后，仍可能被指控有意图欺暪税局。

还有一类人员不符合加拿大非税务居民条件，却以此方式报税，只上报加国收入，而略去海外收入，他们面对税局追税的风险最大。

他们可透过税局的自愿披露计划，向税局”坦白从宽”，只要获得接纳，补交欠税及相关利息，通常都可免付罚款及刑责。

正确处理方式是：当返回加国后，须向税局纠正，取消离加期间的报税表，改为非税务居民报表，清算各类欠款和福利。

另一种处理方式是：移民离开加国期间，愿意继续维持加拿大税务居民身份，但需申报全球收入和海外资产。

第二种情况：合乎非税务居民身分，但过去从未报过税，而他们离境时又没有向税局切割。他们返加后，亦须向税局厘清。

如一些已移民的学生，他们读书时没有报税，到了大学毕业后便马上回流，到原居地(或国外其他地方)打拼，正因他们过去从未报税，离加时，税局亦未有察觉。

数年后，当他们决定回流返加时，便应向税局报告他们当年离加的日期。由于他们离境期间合符非税务居民的条件，故他们在海外期间的收入无须付税。

第三种情况：不符合非税务居民资格，偏偏以此身分报税，只向税局申报加国收入，却忽略海外收入。

这类人面对的风险最大，因税局或会怀疑，当事人刻意隐暪海外收入。

建议这类移民”应预早透过自愿披露(voluntary disclosure)的方式，主动向税局交代(有关资产的)事实的全部”，而且”愈快愈好”，因这较易获税局接纳。通常税局都会”坦白从宽”。当事人只要补上所欠的税款及迟交的利息，通常不会被额外罚款或负上刑责。

根据税局的自愿披露计划(voluntary disclosure program)，税局可豁免当事人最长10年(由新近一年倒数)漏报的收入或海外资产。

当移民将大笔款项(超过1万元银行便向政府申报)从海外调动至加拿大，而当事人过去从未申报过这些资产，除非当事人能解释及证明款项的来源，如属于遗产、礼物、与配偶分产等；否则，税局便会追查，当事人如未能提供合理解释，税局便会将之视为加拿大收入征税。

第四种情况：加国与原居地两边走，如冬天返回原居地居住，夏天则留在加拿大。

这类情况是否符合非税务居民的条件，则很难一概而论，须视乎个别情况而定，故他们报税时，建议先咨询税局或专业人士。

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连续10年每年近千名家庭的税务实践，使我们逐步建立了一套行之有效独一无二的报税风险控制系统，并与税局的数据系统对接，帮助您事先做好预警、控制可能触发的税务风险。

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 非税务居民在加拿大该如何报税?​

Notice Of Assessment

也就是税单，

是税务局告诉你是否接受你报税的回信。

每一年报完税后都会收到一份牛皮纸信封的信，

如果你已经使用PAPERLESS的方式，

那么CRA会用邮件的方式提醒你，

已经有一份更新的文件在你网上税务账户内，

你需要登陆后查看；

很多人收到信件后，

因为不知道怎么看因此就扔到了一边，

其实很多重要的信息在这封信上。

RRSP deduction limit

很多人一到2月份就会问：RRSP到底买多少？

其实非常简单，

拿出最新的NOA，

里面就会告诉你，

你RRSP的供款空间是多少。

在这个空间范围内就不会有超额供款罚金了，

因为这个是税务局确认过的数字。

若供款金额超过$2000，

每一天都会有1%的罚金产生；

Unused RRSPcontributions

有些时候我们买了RRSP，

但由于当年的收入并不高，

因此想要积累到以后再去减免降低以后的收入，

这些都是允许的税务策略；

这一栏就是告诉你：

你还有多少RRSP数额是以前的供款额度，

但是没有抵扣收入的，

你可以任何时候用来抵扣收入。

Unused capital losses from other years

几乎每个人都会有金融投资行为，

有些挣钱了，有些亏钱了，

但亏掉的钱可以用来抵扣收入，

从而可以少交一点个人所得税，

因此也算是另一种方式的弥补了；

这些投资亏损是可以累计直到收入高的时候才使用的，

但个人很难会去计算以前年度到底亏了多少钱。

其实很简单，

看NOA就知道了，

它会告诉你有多少亏损可以用来抵扣以后增值收入。

Unused tuition andeducation amounts

这是我们以前读书的学费累计积攒下来的，

它可以用来帮助降低工作后的收入所得税，

一定要记着申报。

Confirms or Adjusts

报税过程是我们向税务局披露我们的应纳税税额，

税局会通过SIN卡号对报税信息内容进行审核，

如果税务局系统内信息和报税信息相符，

税务局也”暂时”同意所有信息，

那么你的NOA就会是confirms；

同时如果需要补税的话，

NOA也会提醒你在多少日之前将税补掉，

如果过期则会有利息产生。

为何是”暂时”同意呢？

因为税局有权利对过去3年的报税进行re-adjustment，

而纳税人有权利对过去10年的报税进行申请更改；

出现adjust很正常，完全没有必要担心。

Adjusts

如果在报税中某些数字和信息，

可能有遗漏、错误等等，

税务局会根据它那里的信息重新做了报税的调整，

根据这些调整，

应缴税额会发生相应的变化，

可能需要补更多的税，

也可能会退更多的税，

至于调整的原因和解释说明都在这封NOA里面了。

如果出现和原先报税出来的缴税额有很大差异，

就要特别引起注意：

一般来说有海外收入的、

有大宗资本买卖的（例如房子）、

有各种credit等等，

可能因为漏缺了一些文件，

而税务局没有采用报税时的收入或CREDIT，

这个时候NOA上面的调整解释就显得非常重要了，

如果与实际情况不符，

这时不能不理，

一定要及时回复！

现在一方申请非税务居民，

而另一方还想要继续保留税务居民身份的人很多，

但由于报税是个人报税，

计算福利等其他因素时是以家庭为单位，

因此如果家庭一方有NR出现，

要看看是否是自己申请的，

如果不是那么应该立即和税务局联系，

因为以后和房子有很大的关联，

会引起不必要的损失。

每年总有客人问，

什么情况下容易被税局抽到审查，

或者什么样的案子容易被审核呢？

其实每年CRA的侧重点都会根据各年情况有些改动。

最近两年税务局的审查重点是：

1）房子买卖中的税务问题

2）频繁的使用自住房条例以及1年之间的房屋买卖

3）地产中介的expense问题

4）海外收入和海外税收抵扣问题

凡涉及以几个方面的税务问题都会受到税务局的普遍关注。

 CRS下中加交换数据海外资产该怎么办？​

本文由通盈税务公司Christina Yu提供。更多税务疑问，请随时联系公司办公室@416-519-6200或Christina Yu@647-866-1388，期待与您面对面讨论您和家人所关注的税务话题。

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