海外买家投资房产的税务问题？

2017.06.15 Christina Yu 阅读 18

我们都知道，在加拿大投资房产赚取收入需要向政府纳税。纳税的收入主要有两部分：租金收入(rentalincome)和出售房产时的资本增值收入(capitalgain)。这两部分的征税方式完全不同。

作为加拿大的非税务居民，在加拿大购买投资房出租并最终出售有什么税务上的特殊规定?

1、租金收入

税务局规定，作为非居民，当收到租金收入时，必须向税务局”预交税”(withholding tax)。

有两种”预交税”(withholding tax)方法可以选择：总租金收入法和净租金收入法。

总租金收入法：

按照总租金收入法的规定，租客或者物业管理人有义务在每月交租金时，依法扣除总租金的25%作为预扣税，在收到租金的下一个月的15日前上交给税务局。

一般来说，在这种情况下，第二年初，非税务居民可以选择报税，也可以不报税。如果选择不报税，这个25%的扣款就是你上交给加拿大政府的最终税赋。

当然，在你收到租金收入的年度结束后的两年以内，你可以选择按照税法216条款申报所得税。

选择报税的好处是：税务局会允许你按照净租金收入而不是总租金收入来交税，报税的结果是如果你被多扣了税款，税务局还会退还给你。

净租金收入法：

如果你从一开始就想选择申报税法216条款下的所得税，你应该考虑按照净租金收入法来预扣税金。

你首先必须填报NR6表，并且在每年的一月份以前，或者在你收到第一次租金前上交给税务局。税局批准以后，你的租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代扣税了。

在这种方法下，即使你当年不用交税，第二年也需要报税。

申报税法216条款下的所得税申报日期是6月30日以前。但是，如果有欠税，必须于4月30日前上交税务局。如果你没有在规定的时间报税，税务局将按照总租金收入法来核对应交税款，并且要你补税。

2、卖房的资本增值税

在加拿大，资本增值是50%计入纳税人的当年收入计算所得税。这个基本原则对非居民也是一样，所不同的是，非居民需要在处理房产时要先预交税款。具体做法如下：

非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前，或者在被实际处置后的10天以内，通知税务局。

卖家需要填写适用的税表，连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。这里需要提交的预付税款是(卖价-成本)x 25%。请注意，这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。

当税务局认可后，会发给你完税证明(Certificate of compliance )。

如果没有从税务局拿到完税证明(Certificate of compliance)，律师会一直扣住整个房屋卖价的25%，直到提供完税证明你已经交了税，他才会将这笔钱还给你。所以说，越早拿到完税证明，就越早从律师那里拿回被代扣的税款。

一般来说，从你提交表格给税务局到收到批文，需要8-12周的时间。

在这种情况下，就需要等到第二年4月30日前报税时，将房屋的卖价，减掉所有的费用，得到净资本增值收入。然后将该收入的50%作为计税收入，计算实际应该交的资本增值税。报税后，税务局会比较你的预交税款和应交税款，将多余的部分退还给你。

简言之，在加拿大投资房产，税务居民与非税务居民的税务处理方式完全不同。非税务居民不仅存在预扣税问题，同时涉及环节多、周期长，如处理不妥，还会涉及不必要的罚款问题，因此需认真对待。

值得注意的是，自2017年4?️21日起，海外买家还涉及15%的投机税问题。更多疑问，请联系Christina Yu@647-866-1388，或亲临公司现场咨询。公司地址：902-250 Consumers Road，North York ON M2J 4V6

海外资产申报及如何转入加拿大问答？

期待与您面对面讨论您和家人所关注的税务话题。相信您的眼力，也验证我的实力！相信加拿大10余年的税务实践与项目操作体验，一定会让您和家人绽开笑容，满意而归！

Christina，您好。最近看到您关于海外资产税务的博客。有几个问题想请教一下：

1. 如果国内只有一处房产，而大部分时间移民后是住在加拿大，只是每几年回去住一段时间的话，这个国内的房产是否也算是自住房？

原则上，移民加拿大后，原来国内的自住房就变成了“Personal use property”。所谓的自住房（Principal Residence）是加拿大税务局给予税务居民的一种特殊税务优惠，这种税务优惠是仅对加拿大的房产而言。

2. 移民前没有把国内的房产当时的市场价有个估算或是公正。那么以后卖掉房子的话要怎么算增值的部分？现在如果回国补一下这样的文件是否可行？

移民加拿大后，原来国内的自住房就成为“Personal use property”。这样，若干年后，如房屋出售，则会产生增值，增值=卖价-移民前的评估价值。由于卖房的价格为实际合同（交易）价，极易得到；房子”移民前的评估价值“，要求提供第三方有公证力的文件作为佐证。因此，移民前，建议对房产进行评估。如果当时没有评估，日后回补，也是可以的。

3. 如果自住房是不上税的，那如果卖掉后是否增值部分要上税呢？
原来国内的房产，移民后，卖掉，增值部分是要计税的。计税部分为卖价与移民时的房产价值之差。因此，提前做好房产评估就显得异常重要。另外，卖房过程中所发生的所有相关费用，是可以抵减收益或应交的税费的。

4. 如果海外资产包括国内全部的储蓄和现金和房产，那如果房子是自住房应该不需要申报，而只要报所有储蓄的部分就行，对吗？

你的理解是对的，因为需要申报的海外资产为”产生收益的经营性资产“，原来的房屋，如果没有出租，则不在申报之列。

5. 每年超过10万加币的资产是指只要有银行储蓄的总额超过10万加币才要报，对吗？

你的理解基本正确。超过10万加币的资产，是指所有需要申报的资产价值总和。

6. 要申报的部分是超过10万加币的部分还是全部。比如说有大概20万加币的存款的话，要申报的是超过的10万还是报20万？

需要申报的资产，是指全部资产都需要申报，而不是只申报超出10万元的部分。

7. 在您博客上列出的申报项目你没有国内收入一项。那储蓄产生的利息算收入吗？

国内收入应包括两部分，一是雇佣收入，即我们常说的”工资，薪酬或劳务收入“；二是指投资或资产收入，”储蓄产生的利息算收入“是算在这里的。在”储蓄等其他经营性资产价值超过10万元“的情况下，则还需要填写T1135 表，反映海外资产的基本情况及所产生的收益。

8. 如果利息算收入，那是否这10万加币是包括储蓄利息，和其他收入项目，比如说租金，退休金等等？这些是否无论多少都要报税？

在这里你的概念有些混淆。利息算收入，但10万加币是指已有资产总值，不是指当年新增收入。其他收入项目，比如说租金，退休金等，属于当年收入项目，计入当年收入总额，都需要报税。

9. 因为加币兑换率是变动的，那怎么算10万加币是多少人民币的资产要申报呢？

10万加币的计算，一方面依据移民前的时点价值（如资产形态没有发生变化）；一方面要考虑上一年的时点价值（即资产形态发生变化或转化时的价值）。这两个时点价值，要分别按当时的汇率折算。

10.在加拿大申请老人屋要求不可以有房产。如果只有在国内有一处房产，在加拿大没有的话是否还可以申请老人房呢？

Senior Housingyu原则上面向低收入的老人，它的衡量标准主要是收入高低。中国房产的影响程度，建议查询相关信息

11. 如果移民了10年，可因为对税务不了解所以没有申报海外资产，今年报的话会有什么后果？

理论上讲，会有最多$2500的罚款。如何合理规避此类罚款，建议与我们面对面讨论。

12. 如果每年的资产不超过10万加币，是否以后每年还是要申报海外所有的储蓄？

资产不超过10万加币，不需要申报T1135表，但”海外所有的储蓄“产生的收益，在申报之列。

13. 如果没有超过10万加币的海外资产而不需要申报的话，以后把国内的储蓄转到加拿大来是否还是只能每人每年只能汇过来5万加币？如果房子以后卖掉了，可以一次把所有钱全部带过来吗？否则每年5万要很久才能全部带过来。

”超过10万加币的海外资产需要申报“与”每人每年只能汇过来5万加币“，这是加拿大与中国各自制定的游戏规则。对我们移民来讲，都应该遵守。

14. 如果不需要申报没超过10万的资产，有什么文件是要保留以备税务局抽查的？

”没超过10万的资产“虽然不需要单独申报，但也建议做好相关文件，以备查。

15. 如果我们还有更多的问题想咨询，或是以后请你们代为报税，请问你们有这个业务吗？咨询和报税价格是多少？

我们拥有会计税务公司，一方面为客户提供全年报税服务，也提供免费或收费咨询服务，收入高低，视客户的具体情况有所差异。建议与我们预约面对面免费咨询服务。

16. 你们周六和周日的讲座是否每周都有，内容是否一样？如果想参加是否要先预订位置？

周六和周日的讲座，基本上每周都有，除我们不在多伦多以外。建议先打电话确认，避免”空跑“浪费时间。

非常感谢您的解答和帮助。

作者： Leah Li