Christina，您好。最近看到您关于海外资产税务的博客。有几个问题想请教一下：
原则上，移民加拿大后，原来国内的自住房就变成了“Personal use property”。所谓的自住房（Principal Residence）是加拿大税务局给予税务居民的一种特殊税务优惠，这种税务优惠是仅对加拿大的房产而言。
移民加拿大后，原来国内的自住房就成为“Personal use property”。这样，若干年后，如房屋出售，则会产生增值，增值=卖价-移民前的评估价值。由于卖房的价格为实际合同（交易）价，极易得到；房子”移民前的评估价值“，要求提供第三方有公证力的文件作为佐证。因此，移民前，建议对房产进行评估。如果当时没有评估，日后回补，也是可以的。
原来国内的房产，移民后，卖掉，增值部分是要计税的。计税部分为卖价与移民时的房产价值之差。因此，提前做好房产评估就显得异常重要。另外，卖房过程中所发生的所有相关费用，是可以抵减收益或应交的税费的。
- 1. 如果国内只有一处房产，而大部分时间移民后是住在加拿大，只是每几年回去住一段时间的话，这个国内的房产是否也算是自住房？
- 原则上，移民加拿大后，原来国内的自住房就变成了“Personal use property”。所谓的自住房（Principal Residence）是加拿大税务局给予税务居民的一种特殊税务优惠，这种税务优惠是仅对加拿大的房产而言。
- 2. 移民前没有把国内的房产根据当时的市场估算或是公正，那么以后卖掉房子的话要怎么算增值的部分？现在如果回国补一下这样的文件是否可行？
- 移民加拿大后，原来国内的自住房就成为“Personal use property”。这样，若干年后，如房屋出售，则会产生增值，增值=卖价-移民前的评估价值。由于卖房的价格为实际合同（交易）价，极易得到；房子”移民前的评估价值“，要求提供第三方有公证力的文件作为佐证。因此，移民前，建议对房产进行评估。如果当时没有评估，日后回补，也是可以的。
1. 如果国内只有一处房产，而大部分时间移民后是住在加拿大，只是每几年回去住一段时间的话，这个国内的房产是否也算是自住房？
原则上，移民加拿大后，原来国内的自住房就变成了“Personal use property”。所谓的自住房（Principal Residence）是加拿大税务局给予税务居民的一种特殊税务优惠，这种税务优惠是仅对加拿大的房产而言。
2. 移民前没有把国内的房产根据当时的市场估算或是公正，那么以后卖掉房子的话要怎么算增值的部分？现在如果回国补一下这样的文件是否可行？
移民加拿大后，原来国内的自住房就成为“Personal use property”。这样，若干年后，如房屋出售，则会产生增值，增值=卖价-移民前的评估价值。由于卖房的价格为实际合同（交易）价，极易得到；房子”移民前的评估价值“，要求提供第三方有公证力的文件作为佐证。因此，移民前，建议对房产进行评估。如果当时没有评估，日后回补，也是可以的。
3. 如果自住房是不上税的，那如果卖掉后是否增值部分要上税呢？
原来国内的房产，移民后，卖掉，增值部分是要计税的。计税部分为卖价与移民时的房产价值之差。因此，提前做好房产评估就显得异常重要。另外，卖房过程中所发生的所有相关费用，是可以抵减收益或应交的税费的。
4. 如果海外资产包括国内全部的储蓄和现金和房产， 那如果房子是自住房应该不需要申报，而只要报所有储蓄的部分就行，对吗？
你的理解是对的，因为需要申报的海外资产为”产生收益的经营性资产“，原来的房屋，如果没有出租，则不在申报之列。
5. 每年超过10万加币的资产是指只要有银行储蓄的总额超过10万加币才要报，对吗？
你的理解基本正确。超过10万加币的资产，是指所有需要申报的资产价值总和。
6. 要申报的部分是超过10万加币的部分还是全部。比如说有大概20万加币的存款的话，要申报的是超过的10万还是报20万？
需要申报的资产，是指全部资产都需要申报，而不是只申报超出10万元的部分。
7. 在您博客上列出的申报项目你没有国内收入一项。 那储蓄产生的利息算收入吗？
国内收入应包括两部分，一是雇佣收入，即我们常说的”工资，薪酬或劳务收入“；二是指投资或资产收入，”储蓄产生的利息算收入“是算在这里的。在”储蓄等其他经营性资产价值超过10万元“的情况下，则还需要填写T1135 表，反映海外资产的基本情况及所产生的收益。
8. 如果利息算收入，那是否这10万加币是包括储蓄利息，和其他收入项目，比如说租金，退休金等等？这些是否无论多少都要报税？
在这里你的概念有些混淆。利息算收入，但10万加币是指已有资产总值，不是指当年新增收入。其他收入项目，比如说租金，退休金等，属于当年收入项目，计入当年收入总额，都需要报税。
9. 因为加币兑换率是变动的，那怎么算10万加币是多少人民币的资产要申报呢？
10万加币的计算，一方面依据移民前的时点价值（如资产形态没有发生变化）；一方面要考虑上一年的时点价值（即资产形态发生变化或转化时的价值）。这两个时点价值，要分别按当时的汇率折算。
10.在加拿大申请老人屋要求不可以有房产。如果只有在国内有一处房产，在加拿大没有的话是否还可以申请老人房呢？
Senior Housingyu原则上面向低收入的老人，它的衡量标准主要是收入高低。中国房产的影响程度，建议查询相关信息
11. 如果移民了10年，可因为对税务不了解所以没有申报海外资产，今年报的话会有什么后果？
理论上讲，会有最多$2500的罚款。如何合理规避此类罚款，建议与我们面对面讨论。
12. 如果每年的资产不超过10万加币，是否以后每年还是要申报海外所有的储蓄？
资产不超过10万加币，不需要申报T1135表，但”海外所有的储蓄“产生的收益，在申报之列。
13. 如果没有超过10万加币的海外资产而不需要申报的话，以后把国内的储蓄转到加拿大来是否还是只能每人每年只能汇过来5万加币？如果房子以后卖掉了，可以一次把所有钱全部带过来吗？否则每年5万要很久才能全部带过来。
”超过10万加币的海外资产需要申报“与”每人每年只能汇过来5万加币“，这是加拿大与中国各自制定的游戏规则。对我们移民来讲，都应该遵守。
14. 如果不需要申报没超过10万的资产，有什么文件是要保留以备税务局抽查的？
”没超过10万的资产“虽然不需要单独申报，但也建议做好相关文件，以备查。
15. 如果我们还有更多的问题想咨询，或是以后请你们代为报税，请问你们有这个业务吗？咨询和报税价格是多少？
我们拥有会计税务公司，一方面为客户提供全年报税服务，也提供免费或收费咨询服务，收入高低，视客户的具体情况有所差异。建议与我们预约面对面免费咨询服务。
16. 你们周六和周日的讲座是否每周都有，内容是否一样？如果想参加是否要先预订位置？
周六和周日的讲座，基本上每周都有，除我们不在多伦多以外。建议先打电话确认，避免”空跑“浪费时间。
非常感谢您的解答和帮助。
Enid Chen
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