今年4月20日省长韦恩宣布安省对海外买家征收15%的「非居民投机税」。其中，特别规定留学生买房后，这15%的海外买家税是可以退的。退税的基本条件：买房后4年内成为公民或永久居民；或者购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年；或者持工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。
这15%的税交出去容易，但稍一不留神就可能退不回来！
解析退税的基本条件，可得出以下结论：
一是100%拥有产权才可退税。
许多留学生在购房办理贷款的时候，因本人的信用度不够，银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署（Co-sign），才能获得贷款，哪怕父母只占产权的1％，留学生占99％。
但若物业的拥有者，也就是留学生并非100 ％完全拥有产权（必须拥有产权），便不能满足NRST退税要求。
如果做贷款时，父母上了1%的产权，这意味着在国内的父母共同签署了这份不动产权，2年后父母也需要一起拿到加拿大枫叶卡，才能获得退税。
如果父母没有转成永久居民，哪怕留学生按时拿到了枫叶卡，也是无法拿到政府退税的。
二是交割日前的学习时间不计在两年之内。
根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知，一个购房者，在买卖进行时身份是已经毕业的留学生，或持有工签但找不到工作，都没有资格申请退税。
同时，在新政生效后购买房产，从买房之日起一直到毕业，如果不足2年全日制就学，则也无法申请NRST退税。换句话说，如果你是正在就读的大三，大四的留学生，就不算满足两年全日制的条件，不能申请退税。
据加拿大财政部给出的明确答复：从交割日起开始计算，若买房之日起，购房者往后会继续全职读两年，即可申请退税。交割日之前的所有全职学习时间都不作数。
根据此新规，现在还没有人满足申请NRST退还的条件，留学生申请退税至少也在两年以后。
三是对持工签人士来说，拿回退税最快也要一年。
这里面大家要注意，首先买的是自住房才行，投资房是不行的。也就是拿到工签，全职工作一年后也要依然住在这个房子里。
四是要求拿到枫叶卡的90天以内递交退税申请。
政府打击的就是那些要把购房当成赚快钱的海外买家。政府出台这政策，就是想打压部分买房欲望。留学生如果有复杂的就学情况、担忧会影响NRST或不确定是否符合NRST退税标准，最直接有效的办法是向联邦财政部寻求答案，电话是1-866-668-8297。
本文由通盈税务公司Christina Yu提供。更多税务疑问，请随时联系Christina Yu@647-866-1388，期待与您面对面讨论您和家人所关注的税务话题。
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