非税务居民在加拿大买房的税务问题

海外置业后，国内的朋友普遍关心的一个话题是：在加拿大买房后，如房屋出租收入如何报税？卖房后，如何交税？今天，就简单介绍一下，希望能够帮到有需要的朋友。

1. 纳税号码申请

如果你买房后打算或者已经出租并收到租金，那你应该马上向税务局申请一个纳税号——Individual Tax Number （简称 ITN），并填写申请表，申请表为ITN Form(非加拿大居民报税号码申请表)。

这个表是专门提供给那些在加拿大有收入来源、不居住在加拿大的、需要缴纳个人所得税的人员使用。

按照说明填写申请表、签字，并附上所要求的文件后邮寄给税务局，税务局会在 4—6 周内邮寄给你一个 ITN号码，你可以用这个号码来申报个人所得税。当然，也可以用这个号码申请在加拿大注册公司。

如果买房后不打算出租，就不用着急去申请 ITN；但如果你打算卖房，就应该马上去申请ITN。值得注意的是ITN的申请，需要本人亲笔签名。

2. 预扣税办法

如果你不是加拿大税务居民，但在加拿大境内购置物业并出租获得租金收入，你就需要按月/季/年预扣税并上交税局，有两种方法：

方法一：每月月底时，租客或者代理人直接从付的租金里面扣除25%，填报一个NR4 Statement of Amounts Paid or Credited to Non-Residents of Canada 并附上你的25% 税款寄给税局。由于这种方式需要每月重复一次，费时费力，并且是按照租金总收入交税，所以不建议使用。

方法二：使用Income Tax Return Under Section216。若是使用这种方法报税，需要在每年的1月1号之前，向税务局递交一份申请表。申请表名为NR 6 Form.pdf (非税务居民按照税法216条款申报房产出租收入代理申报表)

按照报表规定，你需要授权一名加拿大的代理人来代理你的房屋出租收入申报。如果税务局同意你的授权，就不需要每月按照租金收入来缴纳所得税了，可以选择按季度或一年一次性缴纳所得税，但必须在每年的4月30日之前向税务局一次性申报纳税表，应纳税金额可以按照租金收入扣除与房屋相关的费用后的净收入计算。

与房屋相关的费用包括：贷款利息、地税、维修费、找人代理清理垃圾铲雪除草费、出租代理费、水电费以及其他费用。这种方法简单、省力又省钱。

3. 房产出售

按照税法规定，非居民在房产出售时按增值部分的50%作为收入计算交税金额。

如果你打算出售房产，在出售前一定要向税务局申请一份T2062 Non-Resident of Canada for a Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property（非税务居民房产出售税务清算表），填报截至到售房之日之前应缴纳的房产增值税。

税局在清算你的应交税款后，会寄给你一份 Certificate of Compliance。这份文件相当于批准文件，允许买房律师将房款全部支付给你。如果没有这份文件，买房律师会扣押你房屋金额的25%。 注意，是房屋销售价格的25%！这份文件的处理时间大约需要8-12周，所以在你打算卖房并基本上定下交房日期之前，一定要向税务局提供这份申请表。

综上所述，在加拿大买了房子以后，需要做的事情：

1. 申请 ITN，用于报税；

2. 填报 NR6 表，授权一名加拿大人或者公司帮你代扣税；

3. 第二年2月底前递交NR4，作为预交税依据；同时，委托一名加拿大人或者公司帮你报税。

加拿大税务局对纳税人的申报处理非常细心，申报人所应该做的就是按照规定日期上报缴纳税款，千万不能拖欠，因为在加拿大税务局留下好的信用记录非常重要。

同时，由于近几年来国外买家在加拿大购置房产并出租的人数越来越多，税务局对这一行业的审计力度也在加强。申报人一定要保存好所有原始资料，以准备税务局的审计。

更多疑问联系咨询： Christina Yu@647-866-1388

邮箱：[email protected]

 海外资产报税：你问我答​