近年来加拿大的房地产交易一直很火热，来加拿大投资房产的人数逐年增加。然而，您知道吗？在加拿大，不论税务居民与非税务居民只要将房产出租出去获得收益就需要报税。
下面就随同Christina Yu一起来看看加拿大出租房报税需要注意哪些问题？又有哪些支出项目可以用来抵税？
在加拿大房屋出租，报税时可以用来抵税的支出项目主要包括：
► 与出租房相关的广告费
► 出租房的保险费
► 出租房的地税
► 出租房的房屋维修费
► 与出租房相关的汽车费
► 出租房的贷款利息
► 由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用
► 如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋，还包括代理佣金费
► 与出租房相关的法律、会计及其他专业咨询费
► 出租房的剪草费
其中，在加拿大出租房报税时要注意的几个问题是：
► 出租房的贷款利息。
贷款中能够抵税的只有利息部分，本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告，其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。当自住房，部分用于出租时，可按比例抵扣相应的费用。
► 出租房的汽车费。
申报汽车费的时候，要比较小心。原则上来说，加拿大国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业，除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。
如果房东只有一个出租房，而且签订的是长期租约，申报汽车费比较不太适当。即使合理申报，申报汽车费的理由和证据也要准备充分。
税务局很可能要求纳税人提供记录，例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。
很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。如果没有证据，按照税法的规定，每年公里数的前两万零四公里属于自用。
► 出租房的劳务费。
如果请人帮你维修照看房子，可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。
► 出租房的房屋折旧。
房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产，而土地价值不能折旧。另外，计提了折旧，日后卖掉房屋时，折旧又会被加回。
出租房报税时，较大金额的装修和翻新不能当作”维修”费用一次申报，而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。
另外，如果是分租，就是出租房子当成自己的主要居住处所（Principal residence），出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧，你的房子就被认为改变了用途，不再是享受免增值税的主要居所。后果是，当你买房子时，房子的增值就会被认为是应征税收入。
► 出租房报税时费用抵扣比例。
所有的支出都要把私人使用的部分去掉，能够申报的只有与房屋出租相关的部分。
另外，如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室（Homeoffice），那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份（significant portion），否则会危及自用住宅的免税额。
这个比例没有固定的数字，一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。
更多税务疑问，请联系Christina Yu@647-866-1388或亲临公司现场咨询，公司地址：250 Consumers Road，Suite 902，North York ON M2J 4V6
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