日期: 2019年5月20日

随着越来越多的外国投资者在加拿大置业，大家普遍关注的一个问题是：非税务居民在加拿大投资房产有哪些特殊的税务规定？

在加拿大投资房产，有可能涉及两种类型的收入。第一种租金收入(Rental income)；第二种是出售房产时的资本增值收入(capital gain)。这两种收入的征税方式完全不同。

1. 租金收入的计税规则。

作为非税务居民，收到租金收入时，必须先向税局提交”预扣税”(withholding tax)。在”预扣税”的计算上，有两种方法可以选择：总租金收入法和净租金收入法。

总租金收入法：按照总租金收入法的规定，租客或者物业管理人有义务在每月交租金时，依法扣除总租金的25%作为预扣税，并在下一个月的15号前上交给税务局。

一般来说，如果不选择按照税法 216条款报税，这个25%的预扣税款就是最终上交给加拿大政府的税额。

另外，在收到租金收入的年度结束后的两年以内，非税务居民还可以选择按照税法216条款申报所得税。

选择按照税法216条款申报所得税的好处是：税务局会允许你按照净租金收入而不是总租金收入来交税。报税的结果是被多扣了税款，税务局还会将多交的部分退还给你。

净租金收入法：如果从一开始就想选择按照税法 216条款来申报所得税，就应该考虑让租客按照净租金收入法来先预扣税金。

在这种情况下，你首先必须填报NR6表，并且在每年的一月份以前，或者在收到第一次租金前的下一个月的15号之前将”预扣税”款上交给税务局。待税务局批准以后，租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代税务局扣税了。

值得注意的是，在这种情况下，3月底前还需要出具NR4作为进一步报税的依据。

在这种方法下，即使当年不用交税也需要报税。需要按照税法216条款下的规定申报所得税，其截止日期是6月30日以前。但是，如果有欠税，必须于4月30日前上交税务局。如果没有在规定的时间内报税，税务局将按照总租金收入法来核对应交税款，并且要补缴部分税款。

什么是税法 216条款下的所得税申报？

作为加拿大的非税务居民，可以选择向税务局单独申报你在加拿大出租房屋的租金收入，这叫做：税法 216条款下的所得税。

在税法 216条款下报税，税收计算方法也采用累进税率，但是税率与加拿大居民适用的税率有所不同。对于非居民的租金收入，加拿大只征收联邦税，各省不再另外征税，但是联邦要加征一个48%的额外税收。大体来说，对于43000加币左右的净租金收入，适用税率是22%左右。

2.资本增值的计税规则

在加拿大，资本增值是按50%计入纳税人的当年收入并计算所得税的。这个基本原则对非居民也是一样，所不同的是，非居民在处理房产时要先预交税款。

具体做法如下：

一是非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前，或者在被实际处置后的10天以内，通知税务局。卖家需要填写适用的税表，连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。这里需要提交的预付税款是（卖价-成本）x 25%。

请注意，这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。

二是当税务局认可后，会发给你批文(Certificate of Compliance)。如果没有从税务局拿到批文(Certificateof Compliance)，律师会一直扣住整个房屋卖价的25%。直到提供批文证明你已经交了税，他才会将这笔钱还给你。

所以说，越早拿到批文，就可以越早从律师那里拿回被代扣的税款。一般来说，从提交表格给税务局到收到批文，需要8-12周的时间。

三是等到第二年4月30日前报税时，可以将房屋的卖价，减掉所有的费用，得到净资本增值收入。然后，将该收入的50%计入收入，计算实际应该交的资本增值税。税务局会比较你的预交税款和应交税款，并将多余的部分退还给你。

 

本信息由通盈会计税务公司Christina Yu（联系电话 647-866-1388）提供。更多疑问，请随时联系Christina Yu@647-866-1388或莅临公司现场咨询。公司地址： 902-250 Consumers Road，North York ON M2J4V6

 

 加拿大海外资产申报详解​

很多加拿大新移民或投资移民朋友经常问到关于海外资产申报的问题，以下几方面是大家需要关注和了解的。

(一)区分税务居民和非税务居民

一般来说，只要一年之内在加拿大居住超过183天，或您的家人居住在加拿大，一般都会被视为加拿大纳税居民。

如果您在加拿大没有居所，没有家属居住，没有驾驶证，没有健康保险，没有银行卡和信用卡，没有社交和会员活动；或者，离开加拿大境内连续两年未归，就可以成为非纳税居民。

税法规定，加拿税务居民须向政府申报其全球所有的收入并缴纳个人所得税，这一点当然包括海外资产及其产生的收入。

(二)海外资产的定义和申报范围

海外资产是指您所拥有或支配的能给您来经济利益的不在加拿大境内的资源。如果您(个人、公司、信托机构)拥有以下的海外资产，就必须申报：超过$100,000的海外投资资产，或者拥有或参股(非加拿大纳税居民拥有的股份不超过10%)的合伙企业拥有超过$100,000的海外投资产。

具体包括：在国外的银行账户金额；在国外的公司股份；非居民信托的利息；外国政府或公司发行的债券； 国外信托基金的收益；加拿大境外的房地产；任何其他使海外资产增收的项目

需要注意的是，以下海外资产不需要申报： 个人使用的任何财产，例如车辆、度假房产、珠宝、艺术品，以及其他任何相关财产；商业活动中的资产，例如企业的库存或在商业活动中使用的设备和厂房；RRSP，RRIF，RPP中所包含的资产；加拿大注册的信托基金所包含的海外投资；您个人使用并且没有任何商业用途的资产

(三)海外资产申报的时间

如果是新移民，通常登陆的当年不需要申报海外资产，到第二年才需要申报。例如，李先生于2010年8月5日由中国大陆抵达加拿大移民登陆，並且成为税务局民。李先生需要就2010年8月5日至2010年12月31日的全球收入所得申报2010年的个人所得税。2010年个人所得税申报的截止日期是2011年4月30日，但在这次的申报中，李先生並不需要申报2010年的海外资产。但在2012年4月30日之前，李先生除了需要申报2011年全年的个人所得税之外，还需要申报2011年的各项海外资产。

虽然第一年不用申报海外资产，但是关于海外资产的相关文件，包括产权证明、公平市价书等都需要保留好以备日后查找考证。对于投资移民，当初申请时提交给加拿大移民局证明有足够资产移民的资产负债表、验资报告等文件也应保管好，以备将来税局查税时用到。

(四)如何申报海外资产

首先，需要准备好以下相关信息：

如果是个人，应准备好名字、SIN卡号、个人住址、以及海外资产情况；

如果是股份公司，应准备好公司名称、公司代号、以及海外资产情况；

如果是合作公司，应准备好合作公司的名称和代码、以及海外资产情况；

如果是信托机构，应准备好信托机构的名称

当您准备好了上述资料后，您需要填妥T1135表格，与当年所得税申报文件一同递交税务局。总体来讲，您需要申报成本超过10万加元的海外资产，海外资产的成本价以移民登陆那天的资本市场价格计算， 所以像涉及到股票、债券、国库券、基金的海外资产，您需要特别记录移民登陆加拿大当天的价格。

具体申报过程，以及相关文件的准备比较复杂，建议您最好咨询相关专业人士。

(五)加拿大海外资产申报包括哪些具体类别？

T1135 表上的海外资产主要包括7大类：

1．Funds held outside Canada 加国境外资金

•国外银行存款帐户中的钱

•国外其它机构中的钱

•借记卡或信用卡上的预付的钱，本票，汇票等可兑现的票据。

2．Shares of non-resident corporation(other than foreign affiliates)

非居民公司持股（而不是海外附属公司的）

•非居民公司股指本人及关联人持股不到海外附属公司比例的股；

•海外附属公司股指本人至少持股1%，加上单独或同关联方一起，持有10%或以上；

•不管实际持有是否在加拿大

3．Indebtedness owed by non-residents 非居民欠居民的债务

•不包含海外附属企业的所欠；

•无论在境内外持有；由非居民发出的；

•商业本票，商业票据，银行无担保债券，贷款，房屋按揭等等；

•定期存款，政府债券等等

4．Interests in non-resident trusts 非居民信托利益

•不包括海外附属公司中的非居民信托

•如有追加投入，收到信托分配，从信托得到贷款，请申报T1141/T1142

5．Real property outside Canada 加拿大境外的物业

•不包括私人用 （主要是用于个人家庭生活居住）

•不包括生意用途的物业（企业的厂房，仓库，办公楼，等）

•出租的物业应该包括

6．Other property outside Canada 其它加拿大境外资产

•在海外持有加拿大公司股份

•通过合伙人制持有海外资产，但合伙人架构不需申报T1135的情况，个人申报；

•海外持有保险；

•海外持有的稀有金属或金银币；

•同上述海外资产相关的商品或期货合约，期权或金融衍生品；

•任何可导致对海外资产拥有，取得，占有利益的权利；

7．Property held in an account with a Canadian registered securities dealer or a Canadian trust company

由加拿大证券公司或信托公司持有的资产

•由一家上述公司持有的所有资产应按国名汇总；

•以可按不同的帐户在国名下汇总；

•一年期间的最高市值可采用最高的月末市值；

 

（六）加拿大海外资产申报中存在的误区

一是以为海外资产越多报越有利，这样转入来的钱不容易超过申报的海外资产总额，收入就不报或少报了。

这种观点割裂了资产和收入的有机联系。需知，表中要求申报的资产都是能创收的，庞大的资产产生不了纳税的收入，这可能引发税局进一步的关注。比如，你有一千万加币在银行只有3千元收入，其他人同样条件普遍能挣3万元。资产与收入的比例如此悬殊，是不是不太合理。海外资产申报的重点不是资产，而是收入 – 是海外资产而产生的收入。T1135表名叫”Foreign Income verification Statement” 即：海外收入核实表。 那么，资产与收入的关系，有无适当比例？据此可以推断。起码有个统计学上的概念以反应公认的事实。

二是想当然的认定转入加拿大的钱就是自己申报的海外资产。

这种观念在逻辑上不严密，与事实也未必相符，经不起税局的查问。需知，汇过来的钱未必就是你申报的资产，有可能是收入，也可能是其他的资产，或可能是负债。而中国的外汇管制，把资金流向搞复杂了，使问题更难理清。所以，尽量保留凭据，以便支持自己的说法。不留痕迹，仅靠间接证据或辩解，在同税局打交道时肯定吃亏。

三是认为海外资产包括所有资产，不少人不仅把出租物业，也不当地把个人消费性住房和公司办公楼都填在T1135表里。

税局反复强调， 海外资产不是个人消费性资产， 也不是海外附属企业的公司资产。消费性资产不会给你带来现金流，公司资产带来的现金流属公司收入，不是个人收入。个人名下物业出租所收租金才是重点。

四是认为申报海外公司不如申报个人海外资产简单，以种种理由放弃海外附属企业的申报（T1134）。

首先，申报海外企业不涉及个人收入，也不引发个人纳税，它的最大的贡献是以股权（10%以上）方式呈现了另一种主动性的个人资产，当然也有个人股东给公司垫付流动资金的情况，这些资产通常情况下属免税资产。而这些资产不体现在T1135表里。放弃申报T1134,可能产生以下问题：

#1大笔的免税资产放弃了合法露面的机会。日后这些资产转入加拿大，不好合理解释。反而容易被税局疑为收入。

#2海外资产申报也受到牵连。很多企业家的银行帐户经常把个人资金和公司的资金混在一起。只有在同时申报T1134和T1135 的情况下，这些帐户的变动才能解释清。

通常有两种情况导致一些人回避申报银行信息，一是银行利息理财收入不想露，二是公司个人资金走来走去搞不清。比如100万存款产生5万利息，应税1.5万。如果因为心疼这1.5万的税而影响103.5万转入加拿大，或者转入后因为未申报T1134而不敢解释银行的动态而被税局疑为你有105万收入。那就因小失大了。

#3不利于子女接班。目前第二代企业家正在逐步进入接班年龄。他/她们今后面临是一个严峻的税务环境。如果他/她们从父母那儿接的是一块黑色或灰色的资产，那对他/她们的前途是很不利的。所以，企业家只有同时申报海外资产T1135和海外企业T1134才能充分保证资产的安全转移。

五是认为海外资产中的银行申报麻烦，申报债权或房产比较容易。

这种观念明显对海外资产缺乏深入理解。T1135表重点是金融银行资产，它同其它几类资产的变现都有关系，无法回避。债权债务关系的发生，除了白纸黑字的双方确认，离不开金融机构的记录，而且，对于税局来说，后者是更具公信力的证据。而房产要变现，除了买卖合同，政府登记，交税费，更离不开银行的收款记录。不申报银行，可能引发下述解释困难：

#1资金如何流入加拿大；

#2没有银行，只有房产和债权的T1135表不太符合常识，可信度低；

#3没有银行，无法分清哪部分钱是资产，哪部分钱是收入，使自己失去重要证据。

#4引起年度之间资产变化难解释，长期申报难以为继。

#5各项资产之间的联系与变化也无法解释。

更多疑问，请随时联系Christina Yu@647-866-1388，或亲临公司现场咨询。公司地址：902-250 Consumers Road，North York ON M2J 4V6

 非税务居民在加拿大该如何报税?​

对于加拿大移民来说，及时、正确地处理好报税事宜，是关系到个人及家庭来年各项福利的头等大事，怠慢不得。

新移民初抵加拿大，最为关心的问题之一就是报税，生怕耽误了被税务局纠缠。根据加拿大税法的规定，新移民客户的个人所得税申报、海外资产申报及海外附属企业申报，会出现在不同的时间点上。

为了便于大家理解，这里举个例子：假设某女士2016年8月25日长登加拿大。

1、确定自己是不是加拿大税务居民？

长登指的是登陆加拿大之后就长期的居住、生活或工作。对移民客户来说，从第一次登陆加拿大之日起，您就成为了加拿大永久居民。对于第一次登陆就是长登的移民客户来说，您第一次登陆的日期就是您成为加拿大永久居民的日期，同时也是您成为加拿大税务居民的日期，两者是一致的。

而对于短登的新移民客户，如果您仅仅是在加拿大短时间的停留，办理了枫叶卡的申请手续，有的可能也申请了SIN卡，但没有在加拿大建立税务局认为的主要居住关系，比如申请了政府的医疗保险，牛奶金或GST退税等，您就还没有成为真正意义上的加拿大税务居民。

加拿大税务居民和加拿大非税务居民在税法上的主要区别是加拿大税务居民需要对其的全球收入对加拿大政府申报纳税，而加拿大非税务居民则只需对其加拿大来源的收入申报纳税。如果没有加拿大来源的收入，加拿大非税务居民就无需向加拿大政府报税。

2、了解个人所得税申报时间

加拿大个人所得税的申报是以日历年度为单位的。每个日历年度结束后，税务局要求有关单位或个人（包括银行及雇主等）在2至3月份将有关报税的文件准备好并送税务局及纳税人各一份（这里面包括大家常见的T3, T4, T5及学费T2202表等）。纳税人收到报税相关的资料后可以准备申报个人所得税。

上述例子中，某女士需要在2017年4月30日前，第一次向加拿大税务局申报2016年个人收入所得税，包含的时间区间为2016年8月25日至2016年12月31日。对这个时间区间，某女士需要申报她在全球的个人收入（包括工资收入、利息收入、分红收入、资本增值收入及租赁收入等），这个期间的收入为计税收入。以后每年同样时间都要申报上一年的个人全球收入。

3、了解海外资产申报时间

新移民客户长登后的第一年不需要申报海外资产，主要是由于税务局考虑到新移民刚来到加拿大，需要一定的时间来适应新的环境和了解相关的税务申报要求等等。从第二年以后每年都要申报。

如果某女士在加拿大以外的国家或地区拥有超过10万加币的资产（包括存款、股票、债权、信託投资及房地产等），那么某女士需要在2018年4月30日前向加拿大税务局第一次申报海外资产。

在这里需要说明的是申报海外资产并不需要缴纳资产税。申报海外资产，只是说明了您在海外有这么多的资产，您可以选择在任何时候将它们转入加拿大。只有今后当海外资产产生收入或者出售或转让时，有增值的情况下才有可能需要向政府缴税。需要申报海外资产的移民客户要准备好各项海外资产的产权持有文件及长登前的市场价值的评估报告等，以备日后税务局抽查。

4、了解海外附属企业申报时间

海外附属企业的申报实际上也是从移民后的第二年开始的。对某女士来说，指的是2017年1月1日至12月31日，但由于海外附属企业申报的时间要求是税务年度结束后的15个月内, 因此申报的截止点就落到了2018年3月31日，从此以后每年都要申报。

若某女士在加拿大以外的国家或地区拥有附属企业，简单来说也就是某女士本人及其亲属在该企业拥有超过10%以上的股份，那么某女士还需在2018年3月31日前向加拿大税务局第一次申报海外附属企业（T1134）。

如果某女士在该企业的投资成本少于10万加币并且该企业属于休眠状态，即该企业的总资产价值小于100万加币并且企业年总收入少于2万5加币，某女士也不用申报。

最后必须说，加拿大报税是个复杂的话题，建议所有新移民在涉及报税之前，咨询专业人士。

 

如有更多疑问，请联系Christina Yu@647-866-1388或莅临公司现场咨询。公司地址：250 Consumers Road，Suite 902，North York， M2J4V6

 非税务居民在加拿大该如何报税?​

亲爱的客户朋友，您好！

在您和家人的支持陪伴下，在身边朋友的关心瞩目下，我们欣喜和自豪地告诉您：通盈税务公司自2013年6月起，迄今已走入第五个发展年头。

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在这五年中，我们的服务从个人税务起步，逐步拓展到公司税务、家庭资产配置、私募投资、实体项目建设等多个领域，构筑了以个人/家庭/公司税务为基点，涵盖面向公众市场的投资保险业务、面向高净值资产客户的私募投资信息服务，集合极少部分客户参与了实体项目的开发建设，走出了一条涉及”会计税务、金融投资、股权私募、实体项目”集合发展的独特路子。

在未来的几年中，我们将进一步携手高端资产客户涉足商业地产领域，逐步建立项目库，牵头组织地产项目风险评估，主要包括财务报表解读、生意或资产合理估价、项目盈利能力分析、资金筹措建议、组织结构设计等内容。

在新的一年里，通盈税务公司将联手行业内外的顶尖高手，不断筛选和聘用优秀人员，进一步改进工作方式，提高服务质量，确保提供让您更加满意的服务感受。

在这个过程中，您和家人有任何疑问，请随时联系Christina Yu@647-866-1388，我们会倾听你们的服务感受，持续改进和提高工作水平。

期待与您进一步携手，在加拿大共同打造和建设美好家园！祝鸡年吉祥如意！感谢您和家人一如既往的支持！期待您带入更多志同道合的朋友在未来的岁月里共同进步和发展！谢谢！

通盈税务公司 Christina Yu（余芳）敬启

 海外资产申报中的具体疑惑？​

如果你是大专院校学生，哪怕很少或者根本没有收入，报税后，会有以下好处。

1. 学费抵免（Eligible tuition fees） – 如果在该税务年度参加了规定的大专以上教育机构的学习，你可以申报支付的学费，累积可抵扣的税收抵免额度。

2. 教育抵免（Education amount） –作为一个全日制学生（或者非全日制，但是有经证明的精神或身体伤害，或者领取残疾税收福利的学生），如果在一个指定的教育机构学习一个合格的教育项目，那么在注册学习期间可以每个月抵扣400元，非全日制学生120元。

3. 书本费抵免（Textbook amount） –如果你符合抵扣第二条的条件，也可以抵扣相应的教材费用：全日制学生每月65元，非全日制学生每月20元。

4. 学生贷款利息（Interest paid on your student loans）–在完成学业后，可以抵扣在2016年为你的大学教育贷款所支付的利息。如果以前没有抵扣，可以最多抵扣前5年的利息。前提是这些贷款是Canada Student Loans Act，the Canada Student Financial Assistance Act, the Canada Apprentice Loans Act,或者省地区类似法律规定的贷款。

5. 公交费用（Public transit amount）–可以抵扣在加拿大的2016年购买的符合条件的公共交通或者电子付款卡的费用。

6. 搬家费用（Eligible moving expenses）–如果是全日制学生，为了大学学习搬家，你可以抵扣这些搬家费用，前提是有scholarships,fellowships, bursaries, certain prizes, research grants, and artists’ projectgrants等收入，可以从这些收入中抵扣。如果你搬家去上班，哪怕是一个夏季临时工，你也可以从你的收入中抵扣这些搬家费用，而且只能从你的薪水中抵扣。要想符合要求，你的新住址必须至少比原来距离学校或者工作地点近40公里以上。

7. 儿童看护费用（Child care expenses）–如果你在上学时，为你的小孩支付了照看费用，这部分费用也是可以抵减的。

同时，还可以将当年没有用完的学费、教育和书本抵免金额转移给父母、祖父母或者配偶等用于抵减当年应交的税费。

报税后，可以得到的主要福利有：

1. GST/HST返还（Goods and services tax/harmonized sales tax(GST/HST) credit） –如果在2018年4月1日前满19岁，你就可以申请GST/HST返还。CRA将在你进行纳税申报后确定你是否符合要求，并且通知你具体金额。

2. OTB（Ontario Trilillium Benefit）补贴 – 这项补贴主要源于支付的租金或地税。在安大略省，根据实际支付的金额和收入高低，CRA会帮助确定可得到的具体金额。

3. 加拿大儿童福利（Canada child benefit (CCB)） –CCB是政府为资助那些养育18岁以下儿童的家庭所增加的养育成本而支付的补贴。CCB也包含小孩的伤残福利和相关的省级福利。它取代了以前的Canada child tax benefit,national child benefit supplement and the universal child care benefit。

如您对以上话题感兴趣或有任何疑问，请随时联系Christina Yu @ 647-866-1388或亲临公司现场咨询。公司地址： 250 Consumers Road，Suite 902，North York ON M2J4V6

 房屋买卖的税务问题？​

近年来加拿大的房地产交易一直很火热，来加拿大投资房产的人数逐年增加。然而，您知道吗？在加拿大，不论税务居民与非税务居民只要将房产出租出去获得收益就需要报税。

下面就随同Christina Yu一起来看看加拿大出租房报税需要注意哪些问题？又有哪些支出项目可以用来抵税？

在加拿大房屋出租，报税时可以用来抵税的支出项目主要包括：

► 与出租房相关的广告费

► 出租房的保险费

► 出租房的地税

► 出租房的房屋维修费

► 与出租房相关的汽车费

► 出租房的贷款利息

► 由业主支付的出租房的水电气费、电视电话等日常设施费用

► 如果聘请了物业管理经纪来管理出租房房屋，还包括代理佣金费

► 与出租房相关的法律、会计及其他专业咨询费

► 出租房的剪草费

其中，在加拿大出租房报税时要注意的几个问题是：

► 出租房的贷款利息。

贷款中能够抵税的只有利息部分，本金不能抵税。贷款银行每年会给借款者一份年度贷款报告，其中说明了借款人当年付还的本金和利息金额。自住房的贷款利息不能抵税。当自住房，部分用于出租时，可按比例抵扣相应的费用。

► 出租房的汽车费。

申报汽车费的时候，要比较小心。原则上来说，加拿大国税局不认为房东需要用汽车来管理出租物业，除非房东有坐落在不同区域的多处出租物业。

如果房东只有一个出租房，而且签订的是长期租约，申报汽车费比较不太适当。即使合理申报，申报汽车费的理由和证据也要准备充分。

税务局很可能要求纳税人提供记录，例如日期、时间、地点、驾车用途是管理出租物业还是私人使用等等。

很少有人能够保持记录这些琐碎的信息。如果没有证据，按照税法的规定，每年公里数的前两万零四公里属于自用。

► 出租房的劳务费。

如果请人帮你维修照看房子，可以在出租收入中抵扣这部分费用。但给自己发生的修理房子的劳务费不能抵扣。

► 出租房的房屋折旧。

房子的资产价值应在建筑和土地之间合理分配。建筑属于可折旧资产，而土地价值不能折旧。另外，计提了折旧，日后卖掉房屋时，折旧又会被加回。

出租房报税时，较大金额的装修和翻新不能当作”维修”费用一次申报，而应根据资产折旧Capital Cost Allowance (CCA)逐年抵扣出租收入。

另外，如果是分租，就是出租房子当成自己的主要居住处所（Principal residence），出租房报税时最好不要申报房屋折旧。因为如果申报了房屋折旧，你的房子就被认为改变了用途，不再是享受免增值税的主要居所。后果是，当你买房子时，房子的增值就会被认为是应征税收入。

► 出租房报税时费用抵扣比例。

所有的支出都要把私人使用的部分去掉，能够申报的只有与房屋出租相关的部分。

另外，如果还将自用住宅的一部份用作家庭办公室（Homeoffice），那么家庭办公室或出租所占的比例最好不要超过房屋的主要部份（significant portion），否则会危及自用住宅的免税额。

这个比例没有固定的数字，一般不建议将home office的比例安排超过20%或25%。

更多税务疑问，请联系Christina Yu@647-866-1388或亲临公司现场咨询，公司地址：250 Consumers Road，Suite 902，North York ON M2J 4V6

 房子应该买在谁的名下？​

在多年的税务实践中，关于海外资产的申报，通过交流，我们发现不少客户普遍存在以下疑虑：

一、海外资产是否报得越多越好？

持这部分观点的朋友认为，海外资产报得越多，这样转过来的钱不容易超过申报的海外资产总额，收入就不用报或可以少报了。同时，报得越高，未来增值的空间就越小。

这种观点，其实是割裂了资产和收入之间的联系。因为税表中要求申报的资产都是能产生收入或收益性资产。申报的庞大资产，如果产生不了相应的纳税收入，反而可能引发税局的进一步关注。

比如，1000万元加币的银行资产只有3000元收入，其他人在同样条件下普遍能挣到3万元。资产与收入的比例如此悬殊，是不是合理？会不会引起税局关注？

殊不知，海外资产申报的重点不是资产，而是收入，税局设置该报表的目的就是通过申报的这部分资产来核实所产生的收入的合理性。T1135表名叫”Foreign Income verification Statement”， 即海外收入核实表。税局是从申报的海外资产的角度来考察和推断所申报的海外收入的合理性？海外资产和海外收入直接的适当比例关系？

二、申报了海外资产，日后就可以把钱转进来；没有申报海外资产，日后就无法把钱从国内转到加拿大？

持这种观念的人，在逻辑上不严密，与事实也未必相符。因为，汇过来的钱未必就是申报的资产，有可能是新增收入，也可能是其他资产，还可能是负债。

特别是中国的外汇管制，把资金流向搞得很复杂，自己的钱，可能要借助别人的账户转进加拿大。所以，在这个过程中，要求尽量保留凭据，以便支持自己的说法。不留痕迹，仅靠间接证据或辩解，在同税局打交道时是站不住脚的。

三、海外房产属于海外资产吗？需要申报吗？

按税局申报要求， 申报的海外资产不包括个人消费性资产， 也不包括海外附属企业（公司名下）的资产。消费性资产不会给带来现金流，产生收入；公司资产带来的现金流属于公司收入，而不是个人收入。因此，都不在申报之列。同理，海外房产虽然属于海外资产，但如果没有出租或取得收益，也不在申报之列，只有个人名下出租的物业才需申报，所收取的租金才是申报的重点。

四、海外资产中申报银行资产比较麻烦，申报债权或房产相对容易，因此申报的海外资产中没有银行资产。

 

持这种做法的人，明显对海外资产各类别之间的关系缺乏深入理解。T1135表重点是申报金融性资产，其中包括银行资产，它同其它几类资产的变现都有或多或少的联系，是无法回避的。债权债务关系的发生，除了白纸黑字需要双方确认，也离不开金融机构的凭证或有效记录。对于税局来说，后者是更具公信力的证据。而房产的变现，除了买卖合同，政府登记，交纳税费等，更离不开银行的收款记录。

如果不申报银行资产，可能会引发下述问题：

1、日后资金如何流入加拿大；

2、没有银行资产，只有房产和债权的T1135表不太符合常理，可信度低；

3、没有银行资产，无法分清哪部分钱是资产，哪部分钱是收入，使自己在日后将资金转入加拿大失去重要证据。

4、年度之间的资产变化难以解释，长期申报难以为继。

5、资产之间的联系与变化也无法做出解释。

6、申报的资产缺乏流动性，在没有收入来源的情况下，家庭日常收支难以维系和平衡。

五、通过加拿大银行或金融机构购买了加拿大以外的公司股票是否不需要作为海外资产申报？

在海外资产申报中，这部分资产是最容易忽视或被遗忘的。很多客户以为通过加拿大金融机构购买的海外股票或债券，因为会收到这些金融机构出具的TSlips，而无需再作为海外资产申报。这种理解不完全正确的，如果符合海外资产申报的金额要求，是需要申报的，这也是因为漏报海外资产而遭受罚款的主要原因，所以对这部分资产要特别引起重视。

更多税务疑问，请亲临通盈会计税务公司。

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 海外资产：你问我答​

在具体税务实践，我们经常会被问到，”我在加拿大住了半年以上，是不是就属于加拿大税务居民了，就需要在加拿大报税了？”；”我主要在中国居住，在加拿大没有收入，我想保持加拿大移民身份，该怎么报税？按零收入申报可以吗？”；”我在中国待了半年以上，是不是就属于中国税务居民了，在加拿大报税时，中国的收入就不用报了？”等等。这些疑问往往涉及到税务居民与非税务居民，海外收入如何申报等相关话题。

大家之所以会存在以上疑问，主要是混淆了中国税务居民和加拿大税务居民的概念，也就是说，谁是税务居民？谁是非税务居民？概念不清。

有人认为在中国待了半年以上，就属于中国税务居民，在报加拿大税时，就不用申报中国收入。这是非常错误的想法。

按照加拿大税务局规定，如果属于加拿大税务居民，中国的收入是在加拿大报税范围之内的。也就是说，作为加拿大税务居民，要求申报全球收入。

不管是出于什么原因，选择作为税务居民在加拿大报税，就要按照加拿大税务局的合规要求进行申报，否则就属于不合规，将来可能会对自己的税务记录或者移民相关申请产生不利的影响。

从另外一个角度看，作为加拿大税务居民，因为不在加拿大居住，在加拿大没有收入，同时，又不申报中国的收入，长此以往，入不敷出，日常生活如何维系？这么做，漏洞较大，风险较高，极有可能被加拿大税务局关注或审计，得不偿失。

最近加拿大政府正在探讨加强出入境管理，对于长期在加拿大以外居住的加拿大税务居民（包括公民和永久居民）的出入境时间，海关会进行明确记录，并且该资料会与加拿大税务局共享，如果一年之内在加拿大境内所居住的时间不够，涉及的相关福利可能会被取消等。

关于税务居民与非税务居民的更多疑问，或海外资产与海外收入如何申报等，请随时联系Christina Yu@647-866-1388，您也可亲临公司现场”一对一”咨询。公司地址： 902-250 Consumers Road，North York，M2J4V6

 海外资产：你问我答​

海外资产如何申报好？

建议先从海外收入入手。先做好海外资产产生的收入申报，尤其是银行存款，股票基金投资，债权等产生的收入。

如果将海外资产的收入先整理和申报清楚了，就可以依此据实申报相应的海外资产，从而为今后海外资产的合法转入做好铺垫和准备。

移民时申报的资产和报税时申报的资产是一样的吗？

申请移民时向移民局申报的资产与登陆后向税务局申报的资产有较大的差距是正常的。一是这中间有好几年的时间差异，资产发生变化是正常的；二是税务局和移民局关于海外资产的申报，口径不对等。只要向税务局申报的资产是当时的真实情况，即使比申请移民时多，也是可以理解的。不过，一般来说，在移民时申报过的资产，在向税务局申报海外资产时最好也申报。

国内的房子怎么申报？

用于自己或是父母亲友居住的房子是不用在T1135表上申报的。但是不申报，不等于不用纳税。加拿大税务局规定，每一对夫妻在全球范围内只有一套自住房的增值是可以免交税的，这套房被称作为”主要住宅”。

所以如果除了这套主要住宅以外，还拥有其他房产，今后在出售那些房产时，增值部分的一半，要纳入当年的收入纳税。如果没有纳税，等卖房子所得的钱转过来时，税务局发现有漏税，将会面临罚款和利息。

海外资产的成本怎么确定？

对于新移民来说，资产的成本是登陆那天的市场价值。房产、非上市公司股份等的价值，需要提供第三方或评估公司的评估参考值。

海外债权怎么申报？

拥有债权的证据绝不是一纸借条。税务局可能会要求提供正式的借款合同，钱转到债务人名下时的转帐记录，债务人支付利息的记录，还款计划等等。

父母赠予的资产怎么申报？

如果父母不是加拿大的税务局民，他们将自己名下的资产赠予你，或是作为遗产留给你，是不会有任何税务上的后果的。

但是，如果你将自己名下的资产转给父母，在很短的时间内又要他们将资产以赠予的方式转到加拿大来是会有问题的。如果税务局怀疑，他们会要求你提供父母收入和资产的证明。

未申报的海外资产怎么办？

加拿大没有遗产税，但是每个人离世时，税务局视同该纳税人以离世前一天的市场价值，将其名下的所有资产都处置掉了，增值部分要交完税以后，余下的这部分资产才能转给继承人。

如果有一大笔海外资产从来就没有向加拿大税务局申报过，而且这笔资产在孩子的名下也没有申报，百年后，这笔资产怎么转给孩子？这是一个值得考虑的问题。

海外隶属公司如何申报？

在中国的海外隶属公司是中国的纳税实体，只要进行的是积极的生意，无论公司有多少盈利，一般都不用向加拿大税务局交税。

只有作为股东从公司拿到分红，或是作为雇员从公司领到工资时，才需要向加拿大税务局申报收入并纳税。所以说，申报海外隶属公司本身并没有税务上的直接后果。

我们强烈建议申报海外公司。申报的好处是：出售公司股份或是资产，今后这部分钱就可以名正言顺的转过来，而且，如果属于股东借给公司的钱，也可以免税的转过来。

以前有漏报错报该怎么办？

 

如果以前没有申报，可以通过参加税务局的”主动坦白计划”来补报。主动坦白的好处是：晚报的罚款可能会被免除。

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