我们都知道，在加拿大投资房产赚取收入需要向政府纳税。纳税的收入主要有两部分：租金收入(rentalincome)和出售房产时的资本增值收入(capitalgain)。这两部分的征税方式完全不同。
作为加拿大的非税务居民，在加拿大购买投资房出租并最终出售有什么税务上的特殊规定?
1、租金收入
税务局规定，作为非居民，当收到租金收入时，必须向税务局”预交税”(withholding tax)。
有两种”预交税”(withholding tax)方法可以选择：总租金收入法和净租金收入法。
总租金收入法：
按照总租金收入法的规定，租客或者物业管理人有义务在每月交租金时，依法扣除总租金的25%作为预扣税，在收到租金的下一个月的15日前上交给税务局。
一般来说，在这种情况下，第二年初，非税务居民可以选择报税，也可以不报税。如果选择不报税，这个25%的扣款就是你上交给加拿大政府的最终税赋。
当然，在你收到租金收入的年度结束后的两年以内，你可以选择按照税法216条款申报所得税。
选择报税的好处是：税务局会允许你按照净租金收入而不是总租金收入来交税，报税的结果是如果你被多扣了税款，税务局还会退还给你。
净租金收入法：
如果你从一开始就想选择申报税法216条款下的所得税，你应该考虑按照净租金收入法来预扣税金。
你首先必须填报NR6表，并且在每年的一月份以前，或者在你收到第一次租金前上交给税务局。税局批准以后，你的租客或者物业管理人就可以按照净租金的25%代扣税了。
在这种方法下，即使你当年不用交税，第二年也需要报税。
申报税法216条款下的所得税申报日期是6月30日以前。但是，如果有欠税，必须于4月30日前上交税务局。如果你没有在规定的时间报税，税务局将按照总租金收入法来核对应交税款，并且要你补税。
2、卖房的资本增值税
在加拿大，资本增值是50%计入纳税人的当年收入计算所得税。这个基本原则对非居民也是一样，所不同的是，非居民需要在处理房产时要先预交税款。具体做法如下：
非居民卖家必须在房产将被处置的30天之前，或者在被实际处置后的10天以内，通知税务局。
卖家需要填写适用的税表，连同所需的支持文件和预付税款一起寄到税务局。这里需要提交的预付税款是(卖价-成本)x 25%。请注意，这里的成本是不包含卖房佣金和其他与交易有关的费用的。
当税务局认可后，会发给你完税证明(Certificate of compliance )。
如果没有从税务局拿到完税证明(Certificate of compliance)，律师会一直扣住整个房屋卖价的25%，直到提供完税证明你已经交了税，他才会将这笔钱还给你。所以说，越早拿到完税证明，就越早从律师那里拿回被代扣的税款。
一般来说，从你提交表格给税务局到收到批文，需要8-12周的时间。
在这种情况下，就需要等到第二年4月30日前报税时，将房屋的卖价，减掉所有的费用，得到净资本增值收入。然后将该收入的50%作为计税收入，计算实际应该交的资本增值税。报税后，税务局会比较你的预交税款和应交税款，将多余的部分退还给你。
简言之，在加拿大投资房产，税务居民与非税务居民的税务处理方式完全不同。非税务居民不仅存在预扣税问题，同时涉及环节多、周期长，如处理不妥，还会涉及不必要的罚款问题，因此需认真对待。
值得注意的是，自2017年4?️21日起，海外买家还涉及15%的投机税问题。更多疑问，请联系Christina Yu@647-866-1388，或亲临公司现场咨询。公司地址：902-250 Consumers Road，North York ON M2J 4V6
