商业地产如何估值？

多伦多的商业物业，是连同土地、建筑物、租约一同出售或购买的。零售商业通常为一个plaza，比如说大家熟知的Bayview Village，或者是大家常去的有Tim Hortons的plaza等。一个满租的、近期没有翻建价值的plaza，有一种比较简单的用”净收入”来估值的方法：

第一步

算出plaza的净租金。商业物业的租金通常由两部分组成：净租金+TMI (地税、维护费用、保险）。租户付给我们净租金+TMI： 其中，净租金是房东的收益；而TMI部分我们将作为费用支出，并不是我们自己的收益。我们要通过租约和财务报找出净租金。

第二步

决定Cap Rate。Cap Rate全称Capitalization Rate，即资本化回报率。多伦多市内，核心地带、有优质客户的plaza和办公楼，Cap Rate在4%-5%之间。离开多伦多市中心，周边地区Cap Rate在5%-8%之间。地点越好，Cap Rate越低；租客越优质，Cap Rate越低。

第三步

估算plaza的价值：用第一步中的净租金，除以第二步中的cap rate，就会得到这个plaza的价值。例：北约克某商业物业，每年净租金18万, Cap Rate大约为5%，物业的价值约为18万除以5% = $360万。

说到这里，大家应该可以理解，为什么同样的物业，多伦多要比小镇更贵，那是因为多伦多物业的风险低，所以Cap Rate更低，价值更高。类似的道理，如果一个物业的租客很优质，比如说银行、Tim Hortons，它的风险就比较底，因此Cap Rate低、价格高。

我们在这里只是介绍最基本的估值方式，每个商业物业的价值还需要考虑到具体地点、用途、是否有开发价值、租客、租约的质量等等，具体情况需要咨询专业评估人士。

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